Нужен ли нотариус для договора дарения квартиры

С 13 января 2025 года — да, всегда: договоры дарения недвижимости между гражданами подлежат обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ в редакции ФЗ от 13.12.2024 № 459-ФЗ). Федеральный нотариальный тариф — 0,5% от суммы договора, но не более 20 000 рублей, плюс региональный тариф за услуги правового и технического характера.

Платится ли налог при дарении квартиры

Одаряемый платит НДФЛ 13% от кадастровой стоимости, кроме случая, когда даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники: супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Дар от тёти, дяди, свёкра или гражданского супруга облагается налогом. Даритель не платит ничего.

Можно ли отменить дарение

Только по основаниям ст. 578 ГК РФ: одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи либо умышленно причинил телесные повреждения; обращается с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создавая угрозу её утраты; в договоре предусмотрена отмена на случай, если даритель переживёт одаряемого. «Передумал» основанием не является.

Договор дарения квартиры: что изменилось и как оформить

Дарственная — самый простой способ передать жильё родственнику, но с января 2025 года правила заметно изменились, и большинство старых инструкций устарело. Главное: просто подписать договор и отнести в МФЦ больше нельзя.

Главное изменение: нотариус обязателен

С 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимости между гражданами подлежат обязательному нотариальному удостоверению(п. 3 ст. 574 ГК РФ в редакции ФЗ № 459-ФЗ). Это касается любых объектов — квартир, домов, участков, долей — и любых сторон, включая близких родственников.

Стоимость: федеральный тариф 0,5% от суммы договора, но не более 20 000 ₽, плюс региональный тариф за услуги правового и технического характера (в разных регионах — обычно ещё 5–12 тыс. ₽). Нотариус сам направляет документы на регистрацию в Росреестр — отдельно ходить в МФЦ не нужно, переход права регистрируется за 1–3 рабочих дня.

Договор без нотариуса теперь ничтожен: Росреестр не зарегистрирует переход права. Дарение, поданное на регистрацию до 13.01.2025, действительно по старым правилам.

Что должно быть в договоре

Стороны — полные данные дарителя и одаряемого;
Предмет — точное описание объекта: адрес, кадастровый номер, площадь; дарение «всего имущества» без конкретики ничтожно (п. 2 ст. 572 ГК);
Безвозмездность — никаких встречных обязательств: пункт «одаряемый обязуется выплачивать дарителю…» превращает договор в притворную сделку;
Кто зарегистрирован в квартире и сохраняет ли право проживания;
по желанию — условие об отмене дарения, если даритель переживёт одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК): без этого пункта квартира умершего одаряемого уйдёт его наследникам.

Дарить можно только при жизни: «дарение на случай смерти» ничтожно (п. 3 ст. 572 ГК) — для этого существует завещание. Обещание подарить в будущем допустимо, но тоже требует нотариальной формы.

Налог: кто платит, а кто нет

Одаряемый	НДФЛ
Супруг, родители, дети, бабушки/дедушки, внуки, братья и сёстры (в т.ч. неполнородные)	0 ₽ (п. 18.1 ст. 217 НК)
Тётя, дядя, племянники, двоюродные, свёкор/тёща, гражданский супруг, посторонние	13% от кадастровой стоимости

Даритель не платит ничего — дохода у него нет. Одаряемый-неродственник подаёт 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. И важное про будущую продажу: при продаже подаренной квартиры минимальный срок владения — 3 года для дара от близкого родственника, 5 лет в остальных случаях; при досрочной продаже можно вычесть сумму, с которой платился НДФЛ при дарении.

Подготовьте проект договора дарения для нотариуса за 10 минут: все обязательные условия, права проживания, пункт об отмене. С готовым проектом визит к нотариусу быстрее и дешевле. PDF + DOCX. 299 ₽.

Составить договор дарения

Когда дарение могут отменить или оспорить

Дарственная — не «неотменяемый» документ, но основания жёстко ограничены:

Отмена дарителем (ст. 578 ГК): покушение одаряемого на жизнь дарителя или его близких, умышленные телесные повреждения; угроза безвозвратной утраты вещи, дорогой дарителю как память; смерть одаряемого раньше дарителя — если это условие есть в договоре.
Оспаривание сделки по общим нормам: даритель не понимал значения действий (ст. 177 ГК), обман или существенное заблуждение (ст. 178–179 ГК), мнимость или притворность — например, дарение, прикрывающее продажу в обход преимущественного права сособственников.
Банкротство дарителя: дарение за 3 года до банкротства — первый кандидат на оспаривание как сделка во вред кредиторам.

Обязательное нотариальное удостоверение как раз и снижает риски споров «не понимал, что подписывал»: нотариус проверяет дееспособность и волю сторон, а сделка получает повышенную доказательственную силу.

Дарение или купля-продажа: как не ошибиться

Дарение не требует согласия сособственников — преимущественное право покупки (ст. 250 ГК) на него не распространяется. Но «дарение» доли за деньги — притворная сделка, которую сособственник оспорит.
Подаренное — личная собственность одаряемого: при разводе не делится (ст. 36 СК).
Согласие супруга дарителя на дарение совместно нажитой квартиры — нотариальное, обязательное.
Если даритель остаётся жить в квартире — пропишите это в договоре отдельным пунктом.

Частые ошибки

Оформлять по шаблону 2024 года без нотариуса — Росреестр откажет.
«Подарю, а ты будешь платить мне ежемесячно». Это рента, а не дарение — нужен другой договор.
Не проверить долги дарителя. Дар от предбанкрота могут забрать через оспаривание.
Забыть про НДФЛ, принимая дар не от близкого родственника: 13% от кадастра — сумма внезапная.
Дарить единственное жильё «чтобы не забрали». Единственное жильё и так защищено от взыскания (ст. 446 ГПК), а поспешное дарение при долгах создаёт риск оспаривания.

Полезные ссылки:

Материал носит справочный характер и не заменяет юридическую консультацию. Нормы приведены по состоянию на 2026 год; нотариальные тарифы регионального уровня уточняйте в нотариальной палате региона.