Договор аренды квартиры 2026: как составить + образец

Договор фиксирует условия аренды и защищает обе стороны: наймодателя — от неоплаты и порчи имущества, нанимателя — от внезапного выселения и повышения платы. Для жилья между гражданами закон использует термин «наём» (гл. 35 ГК РФ), для нежилых помещений и аренды организацией — «аренда» (гл. 34 ГК РФ).

Существенные условия

Без них договор считается незаключённым:

• предмет — чёткая идентификация помещения: адрес, площадь, этаж, количество комнат;
• плата — размер и порядок внесения.

Остальные условия (срок, залог, кто платит коммуналку, ответственность) — по соглашению сторон, но их лучше прописать, чтобы избежать споров.

Срок и регистрация

Договор найма заключается на срок до 5 лет; если срок не указан — считается заключённым на 5 лет. Важный нюанс: при сроке 12 месяцев и более требуется государственная регистрация обременения (ст. 674 ГК РФ). Поэтому на практике договор заключают на 11 месяцев с возможностью продления — это законно и избавляет от регистрации.

Залог и коммунальные платежи

Обеспечительный платёж (залог) защищает наймодателя: из него удерживают задолженность и стоимость устранённого ущерба, остаток возвращают при выезде. Отдельно договариваются, кто оплачивает коммунальные услуги — обычно наниматель, но можно включить их в плату.

Передача помещения

Передачу фиксируют актом приёма-передачи. Удобно, когда договор сам служит таким актом — в нём есть пункт, что помещение передано и принято без претензий. При желании составляют отдельный акт с описью мебели и техники.

Если возникнут споры

При задолженности по плате или порче имущества направьте второй стороне претензию — часто это решает вопрос без суда. Договор и акт будут основными доказательствами.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли расторгнуть договор досрочно?

Да, по соглашению сторон или в случаях, предусмотренных договором и законом. Условия досрочного расторжения и срок предупреждения лучше прописать заранее.

Нужно ли платить налог со сдачи квартиры?

Да, доход от сдачи облагается налогом. Удобный вариант для физлица — оформить самозанятость (НПД, 4% с дохода от физлиц).